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最近，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌在融創(chuàng)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上談到，“本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)峻程度超出人們想象，且不斷加碼的調(diào)控政策，正改變市場(chǎng)預(yù)期……”
通過前段時(shí)間國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，一二線城市的房?jī)r(jià)漲幅開始逐漸縮小，并且有平穩(wěn)回落的趨勢(shì)，不過三四線樓市卻依然逆勢(shì)上揚(yáng)，其房?jī)r(jià)的堅(jiān)固程度，超出大部分人的想象。
這是不是說，三四線城市的房?jī)r(jià)正處在上升通道中？
恰恰相反，至少，在部分、或者說大部分三四線城市，樓市的拐點(diǎn)就要到了。
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2018-9-7 17:39 上傳
1.三四線為什么能漲得這么高？
從2016年開始，三四線城市的房?jī)r(jià)就進(jìn)入了快速上漲的軌道。“千人搶房”，“夜宿購(gòu)房中心”這樣在一二線城市搶房時(shí)才能看到的景觀，在很多三四線城市也開始頻頻上演。
各地城市化進(jìn)程加速，使得不少原來(lái)人氣不足的地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施改善，產(chǎn)業(yè)內(nèi)移，又吸引來(lái)許多當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村人口以及外出農(nóng)民工回流。再進(jìn)一步，收入提高，也促使著農(nóng)村居民結(jié)婚和子女入學(xué)更傾向進(jìn)城，形成了對(duì)三四線城市住房的需求。
此外，由于一二線城市不斷加碼的限購(gòu)政策以及高房?jī)r(jià)，從2017年開始，一二線城市房產(chǎn)成交量出現(xiàn)了明顯的下滑，很多在一二線城市工作的人選擇回到家鄉(xiāng)買房。很多炒房客、投資人也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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2018-9-7 17:05 上傳
2.去庫(kù)存任務(wù)基本完成
進(jìn)入下半年以來(lái)，維持三四線城市房?jī)r(jià)快速上漲的支點(diǎn)正在發(fā)生改變。
首先是在7月，棚改政策出現(xiàn)了調(diào)整，審批權(quán)由地方收回中央。雖然不是一刀切，各地還有些調(diào)整余地。不過棚改政策要做出調(diào)整的信號(hào)已經(jīng)顯露無(wú)遺。
之前某研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，三四線樓市漲價(jià)去庫(kù)存的歷史使命已經(jīng)基本完成。
開發(fā)商手里的房子基本上到了居民手里。當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)跌回到2012年3月的水平，三四線存銷比更是創(chuàng)下近9年的新低。
現(xiàn)行規(guī)定下，我們認(rèn)為庫(kù)存12個(gè)月以下，就是低庫(kù)存的警戒線。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)至少有60%的三線城市應(yīng)該停止去庫(kù)存的操作，停止貨幣化安置。
可以預(yù)見，在未來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲的主要任務(wù)下，后續(xù)會(huì)有更多三四線城市跟進(jìn)棚改政策的調(diào)整，但是棚改不能一刀切，以后棚改實(shí)物化安置會(huì)成為主流。
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2018-9-7 17:39 上傳
3.支撐三四線城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力不再
隨著棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，將會(huì)減少一大半。實(shí)際上，一些作為人口凈流出的三四線城市的房產(chǎn)，根本沒有我們想象中的有價(jià)值。
選擇一座城市，就相當(dāng)于買了一支股票，就是看這座城市未來(lái)的發(fā)展。雖然城市化進(jìn)程加速會(huì)使一部分農(nóng)村人口流入，但是人口是跟著產(chǎn)業(yè)走的，三四線城市很難有媲美一二線城市的產(chǎn)業(yè)集群。事實(shí)上，現(xiàn)在很多三四線城市一直處于人口凈流出的狀態(tài)。
對(duì)于那些炒房客來(lái)說，購(gòu)置房產(chǎn)的流動(dòng)性是他們投資的關(guān)鍵。當(dāng)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大打折扣，這里也不再是他們青睞之地。
最近一段時(shí)間以來(lái)，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的信號(hào)愈加強(qiáng)烈。各地的調(diào)控政策也不斷加碼，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，7月單月，全國(guó)樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀(jì)錄，合計(jì)超過60個(gè)城市，發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。不斷加碼的調(diào)控政策，也正在蔓延到三四線城市。
目前支撐三四線城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力正逐漸削弱，而這一輪三四線城市樓市的春天似乎也已經(jīng)到了盡頭。
對(duì)于蕪湖的房?jī)r(jià) 你覺得會(huì)降嗎？
——— End ———
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